1기 신도시는 1990년대 초반 주택난 해소를 목적으로 조성된 수도권 핵심 주거지이다. 당시 위성도시로 지어졌고 분양되었다. 분당, 일산, 산본, 중동, 평촌 등 대표 5개 도시가 1기 신도시에 해당되며, 30년 가까운 시간이 흐른 지금 재건축을 둘러싼 본격적으로 논의되고 있다.
1기 신도시 현황: 노후화와 주거환경 변화
1기 신도시 대부분이 1991년부터 입주가 시작되었고, 2025년 현재 기준으로 입주 30년 이상 된 노후한 아파트가 되었다. 건축물 노후화는 물론이거니와 주차장 부족, 층간소음, 낡은 배관 등 물리적 시설 한계가 주민 불편을 초래하고 있는 상황이며 주민들은 재건축 필요성을 몸소 체험하고 있다. 이뿐만 아니라 1기 신도시는 서울 도심과 가까운 입지, 대중교통 접근성, 좋은 학군 형성 등으로 여전히 높은 거주 선호도를 보이며 재건축 이후의 프리미엄이 상당할 것이라는 기대감 또한 존재하고 있다. 그러나 정비사업의 첫걸음인 안전진단에서 상당수가 탈락하거나 지연되는 등 현실적인 벽도 존재한다. 예를 들어, 분당 정자동, 일산 주엽동 등은 이미 재건축 추진위원회가 구성된 상태이지만, 정밀 안전진단에서 ‘D등급(재건축 불가)’을 받는 사례도 있어 주민들의 반발이 커지고 있기도 하다. 이에 따라 1기 신도시 주민들은 안전진단 기준 완화를 지속적으로 요구하고 있으며, 관련 법 개정도 활발히 논의되고 있다.
정부 정책 방향과 제도 개선 흐름
윤석열 정부는 대선 당시부터 1기 신도시의 재건축을 국정과제로 선정하며 정책적 지원을 공언해왔다. 2023년에는 “1기 신도시 마스터플랜” 수립 계획을 발표했으며, 2024년부터는 안전진단 기준 완화, 용적률(건물 연면적을 땅의 면적으로 나눈 비율) 상향, 인센티브 확대 등이 포함된 ‘도시정비 특별법’ 제정 논의가 진행 중이다. 특히 눈여겨볼 부분은 1기 신도시를 통합적으로 정비하겠다는 접근 방식인데 기존의 단지별 재건축에서 벗어나, 구역 단위로 교통, 인프라, 공공시설을 함께 리뉴얼하는 방식이 도입될 예정이라 한다(실제로 일산은 구역 별로 몇 개의 구역이 재건축 추진 중에 있다). 이는 단순한 아파트 재건축을 넘어서 ‘도시 재창조’ 수준의 사업으로 확대될 수 있다는 의미로 보여진다. 또한 용적률 상향 조정에 따라 공급량 증가가 기대되며, 이를 통해 수도권 주택시장 안정화 효과도 노리고 있다(용적률이 올라가면 아파트의 높이 또한 더 높아질 수 있다). 정부는 인센티브 제공과 함께 정비구역 지정 절차 간소화, 사업 기간 단축 등 행정 지원도 병행할 계획을 세웠다. 하지만 제도 개정이 지연되거나, 총선 등 정치 일정에 따라 정책 기조가 바뀔 가능성도 존재하므로, 예측 가능한 로드맵 수립이 시장의 불확실성을 줄이는 데 핵심이 될 것으로 본다. 다만, 문제는 이번에 다시 정권이 바뀐다는 점이다. 정권이 바뀜에 따라 어떻게 변할지, 어디로 튈지 모르는 것이 변수일 것이다.
시장 반응과 향후 전망
1기 신도시 재건축 기대감은 이미 시세에 반영되고 있다. 분당, 일산 등 주요 지역의 노후 단지는 2023~2024년 조정기에도 하락 폭이 적었으며, 최근에는 반등세로 돌아선 단지도 있다. 재건축 추진 단지들은 초기에는 조합 설립과 안전진단 통과에 집중하게 되며, 이후 사업시행 인가와 시행사 선택 그리고 일반분양 절차를 거쳐 실제 입주까지는 최소 10년 이상의 시간이 필요로 한다. 따라서 단기 시세 급등보다는 중장기적 관점에서 접근이 필요할 것이다. 사업성 문제도 간과할 수 없는데 건설 자재 원가 상승, 분양가 규제, 주민 간 이견 등이 변수로 작용하며, 수익성이 낮은 단지는 재건축 추진이 좌초될 가능성도 존재한다(현재 올림픽파크포레온(약 12,000세대)의 경우 갑작스런 원자재 상승과 주민들과의 갈등 속에서 수 개월간 유치권 싸움과 대금 관련한 문제들로 공사가 중단된 적이 있음). 전문가들은 1기 신도시 재건축은 서울 외곽 수요를 분산시키는 중요한 정책 수단이 될 수 있으며, 성공적인 정비사업 추진을 위해서는 정부의 명확한 지원 방향과 주민 간 합의가 필수요소로 꼽고 있다. 결론적으로 1기 신도시는 향후 10년 수도권 부동산 시장의 핵심 변수 중 하나이며, 제도적 기반 위에서 체계적으로 추진될 경우 수도권 공급 안정과 도시환경 개선에 기여할 것으로 기대한다. 하지만 1기 신도시 재건축이 무조건적인 공급안정과 도시환경 개선이라는 장점만 주는 것인가? 과연 이로 인해 생기는 문제점에 대해서는 간과하는 것이 아닌가 생각해봐야 할 것이다.