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서울 주택 임대차 시장이 완전히 '살얼음판'으로 변했어요. 정부의 초강력 대출 규제로 갭투자와 소유권 이전 조건부 전세대출이 사실상 막히면서, 전세 물건이 급격히 줄어들고 있거든요. 이제 임차인들은 '전세냐, 월세냐'가 아닌 '반전세냐, 월세냐'를 두고 고민해야 하는 상황입니다. 😰
📌 부동산 플랫폼 아실 집계 - 송파구 전세 물건 6개월 만에 2,643건→1,245건으로 52.9% 급감
전세 물건이 사라지고 있다
현장의 목소리가 심각해요. 송파구 헬리오시티 인근 K공인중개업소 대표는 **"19평형 전세 물건은 단 두 건뿐이고, 온라인에 떠도는 대부분은 '미끼 물건'"**이라고 말했어요.
7억원 이하 물건은 빠르게 자취를 감추고 있고, 그나마 남은 9억원짜리도 12월 입주 예정 물건이라고 하네요. 집주인들도 전세 씨가 마르자 미리 웃돈을 붙이고 있는 상황이에요.
지역별 전세 물건 급감 현황 📉
실제 수치를 보면 상황이 얼마나 심각한지 알 수 있어요:
송파구: 2,643건 → 1,245건 (52.9% 급감) 강동구: 3,680건 → 903건 (대폭 감소)
서울 강동구 고덕아르테온 인근 M공인중개업소 대표는 **"거래는 줄었지만 매매와 전·월세 가격 모두 내려가지 않았다"**며 **"매매가격은 한 달 전보다 1억~2억원 올랐고, 전셋값도 연초 대비 5000만~1억원 오른 상황"**이라고 전했어요.
서울 아파트 전셋값 상승세 지속
한국부동산원 발표에 따르면 6월 서울 주택 전세가격이 전월 대비 0.24% 상승했어요. 특히 서울 아파트 전셋값은 0.33% 올라 상승 폭이 더욱 확대됐죠.
서초구(-0.3%)를 제외한 24개 자치구의 전셋값이 모두 상승했다는 점이 특히 주목할 만해요. KB부동산 통계도 비슷한 흐름을 보이면서 6월 수도권 전세가격지수가 23개월 연속 상승을 기록했어요.
하반기 공급 부족이 더 심각해진다 😱
부동산 플랫폼 직방에 따르면 하반기 서울 아파트 입주 물량은 1만4,043가구로 예상돼요. 이는 상반기보다 20.4%, 지난해 하반기보다 29.1% 줄어든 수치예요.
입주 물량 감소는 전세 물건 부족 → 전셋값 상승 → 월세 전환의 악순환을 동시에 부추기고 있어요. 여기에 가을철 이사 수요까지 겹치면 시장 불안이 더 커질 것으로 전망됩니다.
각종 규제가 전세 공급을 더 막고 있어
전월세신고제도 부담을 가중시키고 있어요. 보증금 6000만원 또는 월세 30만원을 넘으면 30일 내 신고해야 하거든요.
내년부터는 고가 주택(기준시가 12억원 초과) 2채 보유자도 전세보증금 간주임대료 과세 대상에 포함돼요. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 **"실제 소득이 없는 전세에까지 세금을 부과하면 집주인이 전세 공급을 꺼릴 수밖에 없다"**고 지적했어요.
전문가들의 전망은? 📊
부동산R114의 '2025년 하반기 주택시장 전망' 설문조사 결과가 시장 분위기를 잘 보여줘요:
- 전셋값 상승 전망: 47.66%
- 전셋값 하락 전망: 10.82%
- 상승 전망이 하락 전망의 4.4배
월세 전망도 비슷해요. 상승 예상 50.36%, **하락 예상 6.14%**로 압도적 차이를 보였어요.
월세 가격도 사상 최고치 경신 💸
'전세의 월세화' 현상으로 월세 가격도 치솟고 있어요. 6월 서울 아파트 월세지수가 126.6으로 사상 최고치를 기록했고, 수도권 월세지수도 127.3으로 집계 이후 최고치를 경신했어요.
전체 임대차 물건 중 월세 거래 비중이 꾸준히 늘면서 임차인의 주거비 부담이 더욱 커질 것으로 우려되고 있어요.
진짜 후폭풍은 아직 시작도 안 했다?
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 **"이번 대출 규제의 '진짜 후폭풍'은 아직 오지 않았다"**고 경고했어요.
특히 하반기부터 금융권 가계대출 총량목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하는 방안에 주목했는데요, **"가계대출 총량을 절반으로 줄이면 4분기 전에 대출이 모두 소진될 수 있다"**고 말했어요.
**"현금 부자가 아닌 이상 주택 매매는 물론 전세시장에서도 밀려날 수 있기 때문에 실수요자라면 자금 여력을 점검하고 계약갱신이나 매수를 서두를 필요가 있다"**는 조언도 덧붙였어요.
임차인들이 해야 할 일은?
현재 상황에서 임차인들이 고려해야 할 점들이 많아요:
- 계약 갱신 조기 검토
- 자금 여력 재점검
- 반전세 등 대안 임대차 형태 검토
- 가을 이사철 이전 조기 계약
전세시장의 불안정성이 장기화될 가능성이 높은 만큼, 미리미리 준비하는 것이 중요할 것 같아요.
서울 전세시장이 이렇게 급변하는 상황에서 실수요자들의 주거 안정성 확보가 더욱 중요해지고 있습니다. 정부의 추가 대책도 주목해야 할 시점이에요! 🏠
