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오늘 자 뉴스를 보게되면 토지거래허가구역이 확대 지정된 이후 강남3구와 용산구의 40%가 신고가를 기록했다고 나온다. 이러한 이유는 토지거래허가구역이라는 용어 자체가 정부가 찍어주는 투자처라는 인식이 강하기 때문이다. 과연 이 토지거래허가구역이란 무엇인가에 대해 알아보자.
강남권 변화: 2025년 신규 지정 지역 중심
2025년 초 국토교통부는 서울 내 부동산 시장 과열 우려가 있는 강남권 중심으로 토지거래허가구역을 확대 지정했다. 대표적으로 강남구 삼성·청담·대치동 일대, 서초구 반포·잠원동, 송파구 잠실동 등이 포함됐다. 이 지역에는 고가 아파트들이 밀집되어 있고 학군과 교통, 생활 인프라가 매우 뛰어난 지역으로 꼽히며 투기 수요 유입이 활발했던 곳이다. 허가구역으로 지정되면 일정 면적 이상의 토지나 주택을 매매할 경우 지방자치단체의 허가를 받아야 하며, 실거주 목적이 아니라면 거래를 제한 시킨다. 이는 투기 목적의 단기 매매를 차단하는 효과가 있어, 실제로 지정 이후 거래량이 급감하는 양상을 보여왔다. 강남권의 부동산 시장은 공급이 제한적인 특성상 수요가 꾸준했으나, 이번 지정 이후 매수자와 매도자 간 눈치싸움이 심화되며 호가 조정과 관망세가 형성되고 있다. 특히 투자자 입장에서는 허가 절차와 보유 조건 부담으로 인해 진입장벽이 높아졌으며 반면 실거주자는 무주택자 요건 충족 시 거래가 가능하기에 상대적으로 유리한 형태가 만들어졌다. 또한 강남권 이외에도 용산구 일부와 마포·성동구의 주요 개발 예정지까지 확대 지정되며, 서울 전역의 고가 주택지 중심의 규제 기조가 강화되고 있다는 평가를 받고 있다.
투자심리: 매수세 위축과 대기 수요 증가
토지거래허가구역 지정은 실질적으로 매수심리를 억제하는 강력한 규제다. 허가구역 내에서 부동산을 매입하려면 실거주 목적임을 입증해야 하고, 최소 2년 이상 거주해야 하는 조건이 붙어 단기 투자 수요는 사실상 어렵다고 볼 수 있다. 이에 따라 2025년 현재 투자자들은 해당 지역의 신규 진입을 꺼리고 있으며, 기존 보유자들은 매도 타이밍을 고민하게 되었다. 특히 강남권은 기존에도 규제가 집중되던 지역이었지만, 이번 허가구역 확대 지정으로 인해 투자 심리가 더욱 위축되었다. 거래량이 줄어든 대신 대기 수요는 오히려 증가하는 양상을 보이고 있으며, 일부의 수요는 규제에서 벗어난 서울 외곽이나 수도권 다른 지역으로 이동하고 있다. 부동산 시장은 규제에 민감하게 반응하는 특성을 가지므로, 허가구역 지정 직후 가격이 일시적으로 하락하거나 안정되는 경향을 보인다. 실제로 2025년 상반기 강남권 아파트 실거래가는 전년 대비 평균 3~5% 하락한 것으로 나타났다. 다만 이는 단기적인 흐름으로 보이며 수요가 구조적으로 존재하는 강남권 특성상 장기적으로는 다시 회복될 것으로 보인다. 한편, 일부 투자자들은 비규제지역에서의 신규 개발지를 모색하고 있으며, 향후 규제 해제를 노리고 중장기 투자를 계획하는 경우도 있다.
실거주 영향: 주택 실수요자 중심 전환
토지거래허가구역 제도의 핵심 목적은 ‘실수요자 보호’에 있다. 정부는 집값 상승을 주도하는 투기수단의 수요를 차단하고, 무주택자나 1주택 실거주자 중심으로 시장을 만들고자 하는 정책을 펼치고 있다. 이로 인하여 실거주자에게는 일정 부분 유리한 환경이 조성되고 있는 것은 분명하다. 허가구역 내에서는 매수자가 실제 거주할 수 있는지를 검토하여 허가를 내주기 때문에, 실수요자라면 매수에 대한 제약이 적다. 특히 전세 세입자 중 내 집 마련을 고려하는 무주택 실수요자들에게는 과열된 투자경쟁에서 벗어나 비교적 안정적으로 주택을 확보할 수 있는 기회가 열렸다. 하지만 동시에 실거주자라도 일정 면적 이상을 매입하거나, 2주택 이상인 경우에는 허가 조건이 까다로워짐에는 변함이 없다. 또한 허가 이후 거주하지 않거나, 허가 목적 외로 사용하면 이행강제금 등 제재를 받을 수 있다. 또한 해당 제도로 인해 공급 측면에서 위축이 발생할 가능성도 있다. 개발사업이 지연되거나, 신규 분양 일정이 조정되는 사례가 나타날 수 있어 실거주자 역시 매수 타이밍과 입지에 대한 생각을 신중하게 해야 할 것이다. 결국 실거주자는 제도적 혜택을 누릴 수 있으나, 규제의 명확한 이해와 조건 충족 여부를 꼼꼼히 따져야 안정적인 거래가 가능하다. 정부는 향후 실거주 요건 심사를 더욱 강화할 방침이어서, 주택시장 참여자들의 인식 전환이 필요해지는 시점입니다.
2025년 서울 강남권 중심의 토지거래허가구역 확대는 투자심리 억제와 실수요자 보호를 목적으로 하는 것이 당연하다. 위에서 말한 것과 같이 매수세의 위축이 일어나며 거래량 자체는 감소하게 된다. 하지만 이러한 제도에도 불구하고 연이은 신고가는 계속적으로 나타난다. 일부 특정지역의 아파트들은 '토지거래허가구역'이라는 단어로 오히려 프리미엄이 붙는 셈이다. 이를 보아 좀 더 체계적이고 안전성 있는 제도가 필요함을 느끼는 바이다.